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通税观点 | 房地产税开征分析
发布时间:2019-03-28  |  浏览:187

 一、什么是房地产税


在我国,房产税和城镇土地使用税早已有之。1986年9月15日国务院就颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,规定从1986年10月1日开征房产税,对企业的房产、个人用于生产经营的房产征收。由于立法规定对个人非营业用的房产免征,所以许多人以为房产税是新鲜事物。1988年9月27日国务院颁布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,规定从1988年11月1日开征城镇土地使用税,与房产税不同的是,对于个人所有的居住房屋及院落用地是否免征城镇土地使用税,由省级税务局确定,许多省市都予以免征。“房地产税”的提法最早见于2018年政府工作报告,由于房产税与城镇土地使用税都属于房地产保有环节的种,在官方表态中也表示房地产税会合并一些税种,所以笔者大胆猜测,未来的房地产税大概率会将现行的房产税和城镇土地使用税合并,作为房地产保有环节的一个税种进行征收。


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 二、房地产税离我们越来越近了


2019年3月5日,国务院总理李克强在《政府工作报告》中指出2019年的工作任务包括“……健全地方税体系,稳步推进房地产税立法……”

“稳步推进”,也就是说要在立法的时候不要引起社会的不安和恐慌,要解决掉大多数可能存在的问题(比如共有产权房如何征税的问题),至于能推进到什么程度,则需要综合考虑不同群体的利益诉求、社会发展程度、我国国情等诸多因素来判定。

2019年3月7日,财政部副部长史耀斌在答记者问时指出,“按照中央的决策部署,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。”


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“抓紧起草和完善”,也就是说现在房地产税目前在财政部已经有了初步的草案,但在财政部内部尚未达成一致意见或者是财政部与全国人大常委会预算工作委员会等有关方面尚未达成一致意见且分歧较大,需要充分考虑不同群体的利益诉求,协调各方面意见后形成一致。

2019年3月8日,全国人大委员长栗战书在《全国人民代表大会常务委员会工作报告》中指出,2019年的主要任务包括“……集中力量落实好党中央确定的重大立法事项,包括审议民法典,制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法……”

“制定”并不代表制定完毕有最终成果,是说明房地产税法已经进入研究起草阶段,已经列入全国人大常委会的立法计划。

综上分析,目前房地产税法已经初步形成草案,但是全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面尚未形成统一意见而且分歧较大,房地产税法的出台尚需要各方面解决分歧形成统一意见、报经全国人大常委会审议、向社会公布征求意见、表决通过等程序,预计还有博弈的过程,近期正式出台的可能性不大。


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 三、房地产税征收是否有难度


2018年6月18日,央视新闻报道,自然资源部表示,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。也就是说,纳税人不管有多少套房子,在不动产登记信息平台中都可以一览无余,税务机关只需将纳税申报系统与不动产登记信息平台信息共享即可掌握纳税人所拥有的房产信息,包括面积、地段、购买时间等。税务机关对于房产税的征收完全可以借鉴《个人所得税法》的相关规定,“在个人转让不动产时,税务机关应当根据不动产登记等相关信息核验应缴的个人所得税,登记机构办理转移登记时,应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证。有关部门依法将纳税人欠缴房产税的情况纳入信用信息系统,并实施联合激励或者惩戒。”

如果纳税人拒绝申报纳税,很可能会受到信用惩戒,成为“老赖”,不得乘坐飞机,不得乘坐高铁,不得买房买车,不得旅游等等;纳税人在转让不动产时,不仅要补缴税款,还要缴纳滞纳金和罚款;需要缴纳房地产税的纳税人,大部分都属于高收入人群,面对如此高昂的违法成本,相信没有人会敢于以身试法。


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 四、房地产税是否能降房价


房地产税能否降房价,众说纷纭,各执一词。笔者以为,对于政策的本意,要从官方表态来解读。史耀斌指出,“房地产税的作用主要就是调节收入分配,特别是个人财富的集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。”这两个特征也是税收的基本作用。《政府工作报告》指出:“……促进房地产市场平稳健康发展……”。从历年的党代会报告、政府工作报告中,并无文件有降低房价的表述,大部分的表述都是“促进房地产市场平稳健康发展”。结合房地产税的立法初衷和国家对于房地产市场的态度,我们可以得知,房地产税的立法初衷并非降房价,而是筹集财政收入和调节收入分配。所以在制定征税范围、税率等税收要素时,一定会评估其对房价的影响,确保不会由于房地产税法的实施而使得房地产市场出现波动。所以,未来开征的房地产税尚处于保密阶段,与正在上海和重庆试点的房产税是否一致尚不可知,也就不能用上海和重庆开征房产税后对房价的影响来预测房地产税开征后对房价的影响。

鉴于此,笔者认为,房地产税对房价的影响是较小的,不会由于房产地税的出台而造成房价的大起大落,不会影响房地产市场的平稳。


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 五、房地产税将会如何征收


虽然目前关于房地产税的具体细节还处于保密阶段,但立法的大致方向我们还是可以从官方表态中来窥得一二。史耀斌指出,房地产税作为一个大多数国家都普遍采用的税收制度,有四点共性:一是所有的工商业住房和个人住房,都会按照评估值来征税;二是在所有国家的房地产税都有一些税收优惠;三是收入归属于地方政府;四是需要建立完备的税收征管模式来保证房地产税征得到、征得公平。

结合现行房产税和城镇土地使用税的征收模式以及官方表态,笔者大胆预测,未来的房地产税法的征收模式应当具备如下特征:一是将所有的房地产都纳入到征税范围来,包括个人拥有的居住用房,但是会区分出租和自用,出租部分按租金乘以一定的比例,自用部分按照评估价值乘以一定的比例;二是对于个人的居住用房会有一定的免税面积,对于共有产权住房等非纯商品房会有一定的税收减免,对于部分人群(比如低收入者、比如烈士家属等)会有一定的税收优惠;三是加强信息共享,税务机关可以读取不动产登记信息平台中的个人房产信息,比如上线“房产税”APP或者在现行的“个人所得税”APP中新增房产税的内容;四是强化税收征管,对于拒不缴纳者会有较强的惩罚措施,比如将个人的纳税情况纳入信用信息系统并实施信用惩戒,在子女参军等方面受到限制;五是房地产税的收入归地方财政,同时在税基、税率等因素上设置一个范围,在具体税基、税率的设定以及减免税方面赋予地方较大的权限;六是对于自用的房屋采用较低税率,现行房产税如果是按照原值征收的,每年税额为原值的1.2%(各地可以减征10%-30%),预计房地产税的税率不会高于现行税率。



鉴于上述分析,笔者认为,房地产税会充分考虑不同阶层的利益诉求、考虑不同性质的房地产,设计出一个科学、公平而又让社会公众普遍接受的征税方案,既能增加财政收入,又不会引起房价大幅波动。


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